Adquisición del dominio por transcurso del tiempo. Usucapión.
Si Ud. ocupa una vivienda pero no ostenta el derecho de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad porque no tiene Escrituras de ningún tipo debe saber que puede convertirse en propietario por el mero transcurso del tiempo. A esta forma de adquirir el dominio se le denomina usucapión o prescripción adquisitiva.
En ocasiones, hay quien disfruta y posee un inmueble durante un largo período de tiempo, y no sabe que por el mero transcurso de los años puede adquirir la propiedad del mismo: es lo que se conoce como usucapión, figura jurídica que viene regulada en los arts. 1.930 y siguientes del Código Civil. En este artículo te explicamos en qué consiste y los requisitos necesarios para poder ‘usucapir’ una propiedad y convertirte en su legítimo dueño.
La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el dominio o derechos reales. Se conoce en el tráfico jurídico como una modalidad de adquisición del dominio originaria porque no interviene un tercero que haya transmitido la propiedad. Así, el usucapiente ha poseído el bien durante tanto tiempo que el ordenamiento jurídico lo reputa digno de ser su propietario.
Modalidades de prescripción adquisitiva o usucapión.
Al respecto reseñar que existen dos tipos de prescripción adquisitiva o usucapión, según los casos:
La usucapión ordinaria: que se fundamenta en la existencia de un título de adquisición, como por ejemplo pudiese ser un contrato de compraventa, u otro titulo que solo haya otorgado la posesión al adquirente. Para ello se requiere:
- Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición a ello, se considera que pudiese existir mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida a efectos jurídicos.
- Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca.
- Plazos. Queda fijado en 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
Por consiguiente, podemos observar que para convertirse en propietario por esta modalidad de usucapión será necesario, entre otros requisitos, disponer de un justo título, buena fe y poseer en concepto de dueño el inmueble al menos 10 años, que en algunos casos puede ascender a 20 años.
La usucapión extraordinaria: en este caso quien invoca la usucapión carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente durante un plazo no inferior a 30 años.
Es necesario que además del paso del tiempo, Ud. haya ocupado la vivienda o inmueble en cuestión de forma pacífica, continuada y a título de dueño, es decir, pensando durante ese periodo de tiempo que Ud. es su legítimo dueño.
Acción declarativa de dominio adquirido por usucapión.
Para ejercitar esta modalidad de acción resulta necesario iniciar un procedimiento de juicio ordinario, interponiendo una demanda declarativa de dominio como mínimo dirigida frente a quien aparezca como titular en el Registro de la Propiedad o sus herederos, o contra cualquier otra persona que pudiese atribuirse algún derecho en el futuro sobre la finca o persona que puediese tener interés en ella.
El procedimiento finaliza con una sentencia que declara adquirido del inmueble por el transcurso del plazo señalado por ley. Dicha resolución judicial puede ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad a efectos de inscribir la titularidad del inmueble que se ha venido poseyendo en concepto de dueño el número de años exigido por la ley según sea usucapión ordinaria u extraordinaria en los términos y plazos que analizamos en el punto anterior.
Si Ud. se encuentra en esta situación déjenos examinar su caso porque a través del ejercicio de esta acción judicial podría adquirir la propiedad del bien inmueble del cual viene ostentando su posesión desde largo período de tiempo.
Los abogados especialistas de Ferran Abogados & Asociados nos ponemos a su entera disposición a los efectos de examinar particularmente su caso y estudiar si se cumplen los requisistos exigidos por la ley para poder “usucapir” la propiedad que viene poseyendo en los últimos años y poder regularizar así de manera ágil y resolutiva la situación física del inmueble y adquirir el dominio del mismo.